Dersom du vil binde renten på boliglånet ditt, må du være klar over at enkelte banker i praksis fratar deg retten til å innløse lånet før tiden om rentene har steget. Flere banker betaler nemlig ikke ut rentegevinst om du avslutter fastrentelånet før tiden.
Med historisk lave renter, er det naturlig for mange å vurdere fastrente på hele eller deler av sitt boliglån. I skrivende stund kan du for eksempel å binde renten i tre år til under to prosent, eller i ti år til under tre prosent.
I det du inngår en fastrenteavtale er intensjonen til de fleste å holde denne til forfall. Mye kan imidlertid skje før dette, og du kan få behov for å gå ut av fastrenteavtalen med banken. Det kan for eksempel være så enkelt som at du ønsker å bytte bankforbindelse.
Les også: Husbanken: – Flere kan ha krav på bostøtte
Over- og underkurs
Når en fastrenteavtale avsluttes før tiden, beregnes det en såkalt over- eller underkurs. Avhengig av hvordan rentenivået har utviklet seg i tiden etter avtaleinngåelse, skylder du enten banken en erstatning (overkurs) eller sitter igjen med en rentepremie (underkurs).
Overkurs tilsvarer omtrent det du sparer på å få deg et nytt lån med lavere rente i de årene som gjenstår av bindingstiden på ditt nåværende fastrentelån.
Underkurs tilsvarer motsatt den summen du vil tape på å ta opp nytt lån med høyere rente om du avslutter ditt nåværende fastrentelån.
Eksempel: Dersom overkursen/underkursen blir beregnet til 50.000 kroner, er det fordi du kan forvente å spare/tape nettopp 50.000 kroner i renteutgifter på å gå ut av avtalen.
Les også: 100.000 småbedrifter får enklere skatterapportering
Danske Bank og Storebrand betaler ikke ut underkurs
Kommunikasjons-rådgiver Silje Arntsberg i Danske Bank.
Pengenytt har spurt seks av de største norske bankene på utlån hvordan de forholder seg til kunder som ønsker å avslutte sine fastrentelån.
– Dersom kunden ønsker å innfri fastrentelånsavtalen før tiden, er dette fullt mulig. I slike situasjoner blir over- og underkurs beregnet, men kunden får ikke utbetalt en eventuell underkurs i slike situasjoner, med mindre det er debitorskifte på grunn av samlivsbrudd eller dødsfall, sier kommunikasjonsrådgiver Silje Arntsberg i Danske Bank.
— Behovet for å innfri før tiden vurderes for de fleste kunder å være en unntakssituasjon, da vi normalt viderefører lånet til eventuell ny bolig midt i rentebindingsperioden, sier Arntsberg.
Samme praksis gjelder i Storebrand.
– Underkurs utbetales kun ved låntakers dødsfall eller samlivsbrudd, sier kommunikasjonssjef Bjørn Erik Sættem i Storebrand.
Han påpeker at det gjelder fastrentelån som inngås i dag, og at det kan være andre regler for låneavtaler inngått for flere år siden.
– Typisk for fastrentelån inngått tidligere er at underkursen utbetales uansett, sier Sættem.
Kommunikasjonssjef Bjørn Erik Sættem i Storebrand. FOTO: Taral Jansen
Både Danske Bank og Storebrand hevder de informerer kundene godt om denne «nye» klausulen i forkant av avtaleinngåelsen.
– Det står i gjeldsbrevet til kunden og vi informerer også muntlig, sier Arntsberg.
Les også: Er ikke fastrentelån ulønnsomt, da?
To årsaker
Begge nevnte banker opplyser at de innførte denne begrensningen for å hindre at kundene spekulerte i fastrenteavtaler, samt at de ved dette grepet kan tilby kundene ekstra gode betingelser på fastrentelån.
– Denne begrensningen innførte vi for to år siden for å hindre spekulasjon i våre fastrentelånspriser, sier Arntsberg.
– Vi har en tradisjon for å ha gode priser på fastrentelån, og dette har ført til mange tilfeller hvor kunder nærmest har «tradet» fastrentelån og tatt ut til dels store beløp i underkurs etter svært kort tid. Dette er en posisjon vi ikke ønsker å være i, legger kommunikasjonsrådgiveren i Danske Bank til.
Storebrand satser alt på å være billigst.
– Vi har valgt slike regler for å kunne gi en lavest mulig rente på fastrentelånene til våre kunder. Vi ønsker heller ikke at kunder spekulerer i å gå ut av fastrenteavtalen før tiden for å cashe ut en gevinst, opplyser Sættem.
Les også: Så mange sjekker aldri selvangivelsen
DNB og SpareBank 1 SR-Bank utbetaler underkurs etter karantenetider
Kommunikasjons-rådgiver Vidar Korsberg Dalsbø i DNB. FOTO: DNB
Kunder i DNB og SpareBank 1 SR-Bank kan tre ut fastrentelån før tiden, dog med noen begrensninger.
Kommunikasjonsrådgiver Vidar Korsberg Dalsbø i DNB viser til noen formuleringer på deres intranettside for hvordan praksis er i Norges største bank. Der står det blant annet følgende:
«Retten til eventuell rentegevinst (underkurs) inntrer bare når lånet har hatt fast rente i en uavbrutt periode på ett år før tidspunktet for beregning av rentegevinsten.»
SpareBank 1 SR-Bank har også karantenetid, men den avhenger av rentebindingstiden.
– Vi betaler ut underkurs, men lånene har en karantene for å få den utbetalt, opplyser også produktsjef finansiering Oddvar Rettedal i SpareBank 1 SR-Bank.
– Lån med tre års binding har en karantenetid på ett år, lån med fem års binding har en karantenetid på to år og at lån med ti års binding har en karantenetid på tre år, legger Rettedal til.
For begge bankene gjelder imidlertid ikke denne begrensningen ved salg av kundens pantsatte bolig, debitorskifte ved samlivsbrudd eller når lånetaker dør.
Les også: SSB spår fortsatt høy boligprisvekst de neste årene
Kommunikasjons-direktør Lars N. Sæthre i Handelsbanken. FOTO: Handelsbanken
Handelsbanken og Nordea betaler ut underkurs uten restriksjoner
Kommunikasjonsdirektør i Handelsbanken, Lars N. Sæthre, bekrefter ovenfor Pengenytt at kundene der når som helst kan tre ut av en fastrenteavtale og få utbetalt en eventuell underkurs.
Det samme gjelder i Nordea.
– Ja, vi tillater kunder å avbryte fastrenteavtaler før tiden. Alt avhengig av utviklingen i renten vil kunden eller banken måtte betale en overkurs ved tidlig innfrielse, sier pressesjef Christian Steffensen i Nordea.
Han presiserer at det ved avdragsutsettelse/avdragsfrihet gjelder særskilte kriterier.
Over- og underkurs beregnes etter bestemte regler
Bankene kan ikke selv skjønnsmessig beregne hvor mye overkurs eller underkurs på ditt lån er.
Reglene for fastsettelse av over- og underkurs er regulert i finansavtalelovens § 54.
Der står det også at bankene som unnlater å betale ut underkurs ikke gjør noe ulovlig, gitt at de informerer kunden i forkant:
«Dersom kredittgiveren etter avtalen kan kreve dekning av tap mv. som nevnt i første ledd, skal kredittkunden i tilsvarende utstrekning godskrives rentegevinst som kredittgiveren oppnår. Retten til godskriving av rentegevinst kan fravikes i avtalen selv om kredittkunden er forbruker. Forbrukeren må i så fall være gjort kjent med en slik fravikelse før avtalen ble inngått, jf. § 46 a første ledd bokstav s.»
