Tre metoder for å selge din utleiebolig skattefritt

For å kunne selge en bolig skattefritt er hovedregelen at du må du ha bodd der minst ett av to siste årene. Det mange ikke er like klar over, er at det finnes unntak. Her kan du se hvilke.

– En eventuell gevinst ved salg av bolig er som regel ikke skattepliktig dersom du har eid boligen i mer enn 12 måneder, og du i din eiertid har brukt den som egen bolig i minst 12 av de siste 24 månedene før salget, sier Andreas Poulsson, senioradvokat i Codex Advokat Oslo, til Pengenytt.

Men hva om du går med tanker om å selge, og ikke oppfyller Skatteetatens betingelser for skattefritak?

Med den boligprisveksten vi har hatt i Norge de siste årene, vil da boligsalget sannsynligvis utløse et enormt skattekrav.

Noen vil da si at du kan flytte inn i boligen og bo der i minst ett år. Har du livspartner og eventuelle barn kan imidlertid det være lite ønskelig å gjennomføre.

Hold deg oppdatert på privatøkonomiske nyheter – Følg Pengenytt på Facebook

Les også: Kvinner og menn uenige om hva som bør pusses opp i boligen først

Endre status til fritidsbolig

Det finnes imidlertid andre måter å selge utleieboligen skattefritt. For det første kan du kaste ut leietakerne og gjøre om boligen til din fritidsbolig.

– Da kan du selge skattefritt etter fem år, men det forutsetter at du får boligen din godkjent som fritidsbolig. I teorien er det ikke noe i veien for at du bor i Holmenkollen og har fritidsbolig på Aker Brygge, sier Andreas Poulsson.

På nettsidene til Skatteetaten står det blant annet:

«Med fritidseiendom menes fast eiendom med bygning som benyttes for fritidsformål, for eksempel hytte eller landsted. Også andre typer eiendommer kan i enkelte tilfeller regnes som fritidseiendom, for eksempel byleiligheter eller våningshus på nedlagt gårdsbruk, dersom de brukes på en måte som er vanlig for fritidseiendommer.»

Les også: Salg av egen bolig kan gi deg skattesmell 

Annonse:

Skattedirektoratet: Stilles strengere krav til fritidsboliger i by

Seksjonssjef Lene R. Solberg i rettsavdelingen i Skattedirektoratet opplyser til Pengenytt at det stilles litt strengere krav til sannsynliggjøring av fritidsbruk for boliger i byen.

– For byleiligheter eller andre boligeiendommer i ordinære boligområder er fritidsbruk mindre typisk, og for slike eiendommer må det kunne sannsynliggjøres en bruk som er knyttet til vesentlig fritidspregede opphold og gjøremål, herunder kontakt og tilsyn med familie, sier hun.

Solberg viser til at det er Skatteetaten som veileder skattytere i reglene for salg av fritidsbolig, også når det er snakk om en leilighet i en storby.

– Det er viktig å merke seg at en sekundærbolig som benyttes som fritidsbolig, skal formuesverdsettes og formuesskattes som en sekundærbolig, og ikke som en fritidsbolig, sier seksjonssjefen i Skattedirektoratet.

Les også: Er boligen eller bilen din en pengemaskin?

Kan ha leieinntekter på 10.000 kroner i året

Dersom du velger å omgjøre boligen din til en fritidsbolig, vil du gå glipp av mye leieinntekter.

Til gjengjeld disponerer du en ekstra bolig og slipper å bo der fast i ett år før du selger den. Du får også med deg en potensiell verdistigning i boligmarkedet i fem år til, samt unngår å betale skatt av gevinsten du har hatt siden du kjøpte den.

– Selv om boligen ikke kan leies ut fast, kan du leie den ut for inntil 10.000 kroner i året skattefritt uten at det endrer status som fritidsbolig, sier Poulsson, før han legger til:

– Eier du flere boliger, så er det ikke noe i veien for å gjøre om flere boliger til fritidsboliger samtidig og selge alle skattefritt etter fem år. Det eneste kravet er selvfølgelig at du får dem godkjente som fritidsboliger, noe som kan være lettere om boligene befinner seg på ulike steder.

Les også: Fotballstjerne betalte 45 prosent over takst for sliten halvpart i Trondheim

Brukshindring kan også gi skattefritak ved salg

I Skatteloven § 9-3 (2) står det dessuten at gevinst ved realisasjon av boligeiendom kan være unntatt fra skatteplikt dersom det foreligger en brukshindring. Advokat Andreas Poulsson utdyper:

– En brukshindring kan for eksempel være at du blir nødt til å flytte på grunn av egen eller ektefelles utdanning eller arbeid, eller at du må flytte på grunn av helsemessige grunner for seg selv, ektefelle eller mindreårige barn.

– I tillegg til at det må foreligge en brukshindring, er det et krav at du ikke kjente til brukshindringen når boligen ble kjøpt. Du må også ha eid og brukt boligen i mer enn ett år før salget finner sted.

Hvorvidt boligen leies ut til andre eller ikke på salgstidspunktet, påvirker ikke din mulighet til å selge skattefritt.

Les også andre populære artikler fra Pengenytt:

Elbil-eier ble fakturert 3000 kroner av bomveiselskap

Nesten 500 tatt for forsikringssvindel hittil i år

Dette er Folketrygdfondets norske favorittaksjer

Dette er forskjellen mellom prosent og prosentpoeng

Flytte hjemmefra? Du kan være innboforsikret gjennom foreldrene dine

---

Noen fakta om våre boligverdier:

• Beregnet markedsverdi på de fleste nordmenns viktigste formuesobjekt, nemlig egen bolig, var på 5179 milliarder kroner i 2014. På samme tid fantes det om lag 2,4 millioner boliger i Norge.
• Det gir en gjennomsnittlig verdi per bolig på 2,16 millioner kroner. Med høy boligprisvekst både i 2015 og hittil i 2016, er det god grunn til å tro at dette tallet er betydelig høyere i dag.
• Av dette utgjør beregnet verdi av sekundærbolig 539 milliarder kroner. Andelen husholdninger som eier en bolig i tillegg til den man bor i, var på 10,4 prosent i 2014.
• Drøye 300.000 nordmenn hadde ligningsverdi på fritidsbolig oppført i selvangivelsen for 2014. For primærbolig var det samme tallet i overkant av 2,1 millioner.

Kilde: Statistisk sentralbyrå